朋友打电话来，看中了元朗的一个楼盘，（溱柏）parksignature，26楼，呎实用面积，叫价万。他问我们怎么谈价钱，怎么判断楼价。
一、房子近半年到一年的成交价格
之前已经跟他说过了，先把该小区同样户型近半年or一年的成交价全部查出来做一个excel表格。然后可以再把业主当年买入价格、年份，也放在房价里面做一个参考。其实中原地产网站已经有业主买入房子时的价格，及交易后升跌的比例，都是copy、paste就可以了。
二、地区发展、地铁交通等
然后再根据楼层、景色、周围是否有基建和将来的地铁站建设、政府发展图判断。
业主开价万，6月刚刚成交价万，去年9月同样户型成交价万。所以明显偏高。
我团队一个同事买了南昌站地铁上盖3万一呎的新楼盘，就是看中了房子是离九龙市中心最近交通最好的新盘，觉得升值潜力很大。
三、整个楼市和经济行情
还有考虑一个情况，现在内地和香港的疫情基本上算是过去了，5月东涌地区就有50单成交的房产交易，楼市回暖了，业主对于楼价和自己的工作或者生意应该也会更有信息，所以最近楼价在涨，议价的空间也会少一些。
四、业主有三种类型：
1.打算卖，但不着急，价格合适才卖。那就是一步步去试业主的心理价位就可以了。
2.打算卖，疫情期间现金流受到影响，急着要变现的，碰到这种业主最好谈价钱，可以低于市场价，30-50万，或者比业主买入价还低的价格成交。
3.有种业主不打算卖，完全就是试一下，放到市场上去看看房子的价格，这种是谈一下就封盘的。除非给价很高，基本上没什么购买机会。
五、是否凶宅
最后再提醒了一下朋友，他看的那个楼盘，5年楼龄，还是要在凶宅网查一下是不是凶宅，跟agent确认好。帮他查了，他看中的那栋没有，但是隔壁栋有。
凶宅的上下楼层，还是低层平台有人掉下来，都会影响房价。
香港凶宅网：